Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki en önemli hukuki belgedir. Doğru hazırlanmış bir sözleşme, her iki tarafı da olası anlaşmazlıklardan korur. Bu rehberde kira sözleşmesi hazırlarken bilmeniz gereken tüm detayları, zorunlu maddeleri ve haklarınızı açıklıyoruz.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Zorunlu Bilgiler
Taraf Bilgileri
- Kiraya verenin (ev sahibi) ad-soyad, TC kimlik no, adres ve iletişim bilgileri
- Kiracının ad-soyad, TC kimlik no, adres ve iletişim bilgileri
- Varsa kefil bilgileri (ad-soyad, TC kimlik no, adres)
Kiralanan Yer Bilgileri
- Taşınmazın açık adresi
- Ada, pafta, parsel numaraları
- Dairenin tipi (1+1, 2+1 vb.) ve m² bilgisi
- Eşyalı ise eşya listesi (ayrı tutanak ile)
- Mevcut durumu (hasar, eksik vb. kayıt altına alınmalı)
Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları
- Aylık kira bedeli (rakam ve yazıyla)
- Ödeme günü ve yöntemi (banka havalesi, elden vb.)
- Yıllık kira artış oranı veya formülü
- Gecikme durumunda uygulanacak faiz
Kira Artış Oranı 2026: Yasal Düzenleme
Konut kira artışlarında yasal üst sınır bulunmaktadır. 2026 yılında kira yenileme döneminde uygulanabilecek maksimum artış oranı bir önceki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
Önemli noktalar:
- Bu sınır sadece konut kiraları için geçerlidir (iş yeri kiraları serbest)
- Taraflar yasal sınırın altında bir oran belirleyebilir
- 5 yılı aşan sözleşmelerde hakim yeniden belirleyebilir
- Yeni sözleşmelerde (ilk kira) oran serbesttir
Depozito (Güvence Bedeli) Kuralları
Türk Borçlar Kanunu madde 342'ye göre:
- Güvence bedeli en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir
- Para olarak veriliyorsa bankaya yatırılması zorunludur
- Kiracı adına vadeli hesapta nemalandırılır
- Kira sonunda hasar yoksa nema ile birlikte iade edilir
- Ev sahibi depozitoyu kira borcuna mahsup edemez (kiracının onayı olmadan)
Kiracının Hakları
Tahliye Koruması
Kiracı, Türk hukukunda güçlü bir korumaya sahiptir:
- Ev sahibi, sözleşme süresinde kiracıyı tahliye edemez (haklı neden olmadan)
- Sözleşme bitiminde bile kiracı kalabilir (otomatik uzama)
- Tahliye için mahkeme kararı gerekir
- 10 yıl uzama kuralı: 10 uzama yılını dolduran sözleşmelerde ev sahibi 3 ay önceden bildirimle tahliye isteyebilir
Onarım ve Bakım
- Büyük onarımlar (çatı, tesisat, dış cephe): Ev sahibinin sorumluluğu
- Küçük onarımlar (musluk contası, ampul, boya): Kiracının sorumluluğu
- Kiracı, ev sahibinin sorumluluğundaki onarımı yaptırıp kiradan düşebilir (mahkemeye başvuru önerilir)
Ev Sahibinin Hakları
Tahliye Nedenleri
- Kira borcunu ödememe: 30 gün süre verip ödenmezse tahliye davası açılabilir
- Eve ihtiyaç: Kendisi veya 1. derece yakını için (belgelenmeli)
- Tadilat: Kapsamlı tadilat gerekiyorsa (geçici tahliye)
- Yeni malik: Taşınmazı satın alan kişi 1 ay içinde ihtiyaç bildirimi yapabilir
Sözleşme Süresi ve Fesih
Belirli Süreli Sözleşme
Genellikle 1 yıl olarak düzenlenir. Süre bitiminde:
- Kiracı 15 gün önce yazılı bildirim yaparak çıkabilir
- Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar
- Ev sahibi süre bitiminde kiracıyı çıkaramaz
Erken Fesih
Sözleşme süresinden önce çıkmak isteyen kiracı, makul süre (genellikle 1-3 ay) kira bedeli ödemekle yükümlü olabilir. Karşılıklı anlaşma ile her zaman fesih mümkündür.
Sözleşme Hazırlarken İpuçları
- Yazılı yapın: Sözlü anlaşmalar ispat edilemez
- Detaylı olun: Her madde net ve açık yazılmalı
- Fotoğraf çekin: Evin teslim durumunu belgeleyin
- Eşya listesi hazırlayın: Eşyalı kiralıyorsa tek tek listeleyin
- Aidat ve giderleri belirtin: Kim neyi ödeyecek net olsun
- İki nüsha imzalayın: Her taraf bir nüsha saklasın
Erzurum'da kiralık daire arayanlar kiralık daire ilanlarımızı inceleyebilir. Kira bedelinin bütçenize uygunluğunu değerlendirmek için ısıtma maliyeti hesaplama aracımızı da kullanmanızı öneririz.